センチュリー21京都ハウス

土地の価格はどう決まるか

　同じ住宅地の土地なのに、場所によって単価が違う──よくあることですが、考えてみれば不思議ですね。もちろん、これには理由があるのです。

　理由のひとつは、道路との関係です。一般に、南に建物がなく日当たりのよい南面道路(道の南に土地がある)の方が、また、2本の道路に面する角地の方が、評価は高まります。さらに道路の位置は、日照にも影響します。一般には、南側に開けた土地が評価が高く、以下東、西、北という順序です。

　土地の形や間口の大きさも重要です。評価が高いのは、建物が建てやすい正方形や長方形の土地。また、道路に直接面する間口は、狭すぎない方が好まれるのは当然です。なお、建築基準法では、住宅は｢幅4ｍ以上の道路に２ｍ以上接している｣ことが必要です。

　前面道路の幅(幅員)や高低さも、価格の重要な要素です。４ｍ以下の道路は、住宅地向きではありませんが、あまりに広い道路も車の騒音や排気ガス、振動などが懸念されます。また、前面道路と敷地との高低差は、フラットなのが理想的とされます。

　最後に、敷地の広さと住環境(用途地域)。特に、用途地域の違いは、建てられる建物の種類や敷地に対する比率(建ぺい率・容積率)の違いにつながり、住環境を左右します。一般に、良好な住環境が守られている地域ほど、建ぺい率・容積率の規制も厳しくなります。

　住宅地の価格は、こうした項目を総合的に判断して決定されます。逆にいえば、北面道路の土地や変形土地などは、比較的割安なケースが多いことになります。上手に生かせば、思わぬ価格の住宅地が掘り出せるかもしれません。

2011年06月25日

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