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わが家を売った時も確定申告を

 確定申告では、マイホームを売って「利益(譲渡所得)」が出た人にも、税金還付の機会があります。この譲渡所得とは、「譲渡価額(売ったときの価格)+減価償却費(税法上定められた目減分)-購入費用(買ったときの価格と仲介手数料・諸経費など)-譲渡費用(売った時にかかった仲介手数料や諸経費)」で計算できます。
 譲渡価額が高くても譲渡所得がなければ、課税はありません。逆に、譲渡所得があった場合は、所有5年(売った年の1月1日時点で計算)を超える人で約20%、5年以下の人で約39%(短期譲渡所得)の税金がかかります(いずれも、譲渡所得税+住民税)。なお、所有10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の特例が認められています。
 譲渡所得があった場合も焦る必要はありません。もし、譲渡所得が3,000万円以内なら、確定申告で「3,000万円の特別控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除)」を利用しましょう。これは、マイホーム売却に限り譲渡所得から無条件で3,000万円を控除できる制度。名義人ごとに控除を受けられるので、たとえば夫婦共有名義なら、最大6,000万円の譲渡所得まで控除可能という計算になります(ただし、各自の持分の範囲内)。
 また、譲渡所得が3,000万円以上の場合も、それが買換えに伴うもので一定条件を満たせば「買換え特例(特定居住用財産の買換えの特例)」が利用できます。ただし、これは次の譲渡までの課税繰り延べ措置。また、ローン残債の返済分などは除外されるのでご注意を。
 いずれの特例も住宅ローン控除と併用できないので、申告時にはその損得も考える必要がありそうです。詳細は税務署や金融機関、不動産会社などでご確認ください。

2018年02月17日

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