わが家を売った時の確定申告【2020-02-23更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

わが家を売った時の確定申告

ページ作成日:2020-02-23

　確定申告では、マイホームを売って「利益(譲渡所得)」が出た人にも、税金還付の機会があります。この譲渡所得とは、｢譲渡価額（売ったときの価格）＋減価償却費（税法上定められた目減分）－購入費用（買ったときの価格と仲介手数料・諸経費など）－譲渡費用（売った時にかかった仲介手数料や諸経費）｣で計算できます。
　譲渡価額が高くても譲渡所得がなければ、課税はありません。逆に、少しでも譲渡所得があった場合、所有５年(売った年の１月１日時点で計算)超なら約22％、５年以下なら約41％(短期譲渡所得)の税金がかかります(いずれも、譲渡所得税＋復興特別所得税＋住民税)。一方、所有10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の特例があります。
　譲渡所得が多い場合も焦る必要はありません。もし、譲渡所得が3,000万円以内なら、確定申告で「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用しましょう。これは、マイホーム売却に限り譲渡所得から無条件で3,000万円を控除できる制度。名義人ごとに控除を受けられるので、例えば夫婦共有名義なら、最大6,000万円まで控除可能という計算になります（ただし、各自の持分の範囲内）。
　また、譲渡所得が3,000万円以上の場合も、それが買換えに伴うもので一定条件を満たせば「特定居住用財産の買換えの特例」が利用できます。ただし、これは控除ではなく次の譲渡までの繰り延べ措置。また、ローン残債の返済分などは対象外なのでご注意を。
　いずれの特例も住宅ローン控除と併用できないので、申告時にはその損得も考える必要がありそうです。詳細は税務署や金融機関、不動産会社などでご確認ください。