確定申告で売却損の特例を【2019-02-24更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

確定申告で売却損の特例を

ページ作成日:2019-02-24

確定申告は、マイホームを買ったり、売ってトクをした人だけの制度ではありません。売却や買い替えで赤字（譲渡損失）が出た人も、「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」という制度を利用すれば、最長4年間にわたって所得税が軽減される可能性があるのです。ポイントは、売却による｢譲渡損失｣を課税所得と合算する「損益通算」という仕組み。なお、自宅を売却しただけか、新しい家に買い換えたかで、「損失」の基準は変わります。
｢自宅買い換えなし｣の例をご紹介しましょう。取得費(物件価格＋諸費用)2600万円で取得し、減価償却費500万円、2000万円の住宅ローンが残っている自宅を、譲渡価額1000万円・譲渡費用100万円で売却したAさん（課税所得300万円）の場合です。
まず、「譲渡損失(=[取得費－減価償却費]＋譲渡費用－譲渡価格)」は1200万円、「住宅ローン残高－譲渡価額」は1000万円なので、Aさんの損益通算上の損失は1000万円です。
次に、4年間の損益通算をシミュレーションすると････○１年目／通算所得は0円(300万円－1000万円)、損失の繰越分は700万円○2年目／通算所得は0円(300万円－700万円)、同じく繰越分は400万円○３年目／通算所得は0円(300万円－400万円)、同じく繰越分は100万円○４年目／通算所得は200万円(300万円－100万円)、繰越分はなし。
この結果、Aさんの所得税は売却１～3年目が0円、4年目も減額されることになります。このメリットを得るために、確定申告が必要なのです。
なお、この制度の詳細や必要な条件、自宅を買い換えた場合の計算方法などは、税務署や不動産会社などで教えてもらえます。思い当たる方はぜひ問い合わせてみてください。