建て替える時の注意点【2017-09-24更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

　街中の便利な暮らしを求めるなら、中古住宅は有力な選択肢。建物や設備の状況が気になるからと、増改築や建て替えを検討する家族も多いようです。ただし、さまざまな法的規制には注意が必要です。
　たとえば、自宅の前面道路が幅3ｍ（中心線から1.5ｍ）の場合、建て替え時には今より50cm後退させなければなりません。これは、「建築物は原則として幅4m（中心線から左右に2mずつ）以上の道路に2ｍ以上接すること」と建築基準法に定められているため。つまり、建て替え後の実質的な敷地は小さくなってしまうのです。
　また、用途地域の規制にも気をつけましょう。何地域に含まれるかによって、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）、建物高さの制限や斜線制限などが変わってきます。例えば、最も規制が厳しい第1種低層住居専用地域では、建ぺい率30％、容積率50％、高さ制限10ｍということも。この場合、土地が200㎡あっても、建物面積(通常は１階の床面積)は60㎡まで、延床面積100㎡までの住宅しか建設できず、高さもせいぜい３階建てが限界です。もっと広い住まいにするつもりの家族にとっては、残念な結果になりかねません。
　こうした法規制や用途地域などは、物件概要書や重要事項説明書に記載されているので、事前の確認が欠かせません。不動産業者を訪ねる際、「建て替え(増改築)を考えているのですが」と担当者に伝えておくのもいい方法です。いざ建て替えと決めてから｢あっ｣ということがないように、分からない点は納得いくまで尋ねるようにしたいものです。