建替えできる条件とは【2016-10-16更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

　通勤の便や生活の便利さを優先する家族の中には、市街地の中古住宅を選ぶ人も多いことでしょう。広さや間取り、築年数で満足できない物件なら、増改築や建替えで対応する方法があります。ただし、さまざまな法的規制には注意が必要です。
　たとえば、自宅の前面道路が幅3ｍ（中心線から1.5ｍ）の場合、建替え時には、今より50cm後退させなければなりません。これは、「建築物は原則として幅4m（中心線から左右に2mずつ）以上の道路に2ｍ以上接すること」と建築基準法に定められているためです。当然、実質的な敷地は小さくなります。
　また、住居地域や商業地域といった用途地域の規制にも気をつけたいもの。どの地域にあるかによって、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）、建物高さの制限や斜線制限などが異なってくるからです。
　例えば、最も規制が厳しい第1種低層住居専用地域では、建ぺい率30％・容積率50％・高さ制限10ｍというケースがあります。この場合、土地が200㎡あっても、建物面積(通常は1階の床面積)は60㎡まで、延床面積100㎡までの住宅しか建設できません。高さもせいぜい３階が限界です。建替えや増改築でもっと広い住まいを、という人には、残念な結果になりかねません
　こうした法規制や用途地域などは、物件概要書や重要事項説明書にも記載されているはず。いざ建替えと決めてから｢こんなはずではなかった｣とならないよう、前もって建替えや増改築の希望を伝え、分からない点は納得いくまで尋ねるようにしたいものです。