売った人の確定申告とは【2016-02-21更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

　確定申告では、マイホームを売って「利益(譲渡所得)」が出た人にも、税金還付の機会があります。この譲渡所得とは、｢譲渡価格（売ったときの価格）＋減価償却費（税法上定められた目減分）－取得費（そのマイホームを買ったときの価格や仲介手数料、諸経費）－譲渡費用（売った時にかかった仲介手数料や諸経費）｣で計算できます。
　譲渡価格が高くても譲渡所得がなければ、課税はありません。逆に、譲渡所得があった場合は、所有5年(売った年の１月１日時点で計算)を超える人で約20％、5年以下の人で約39％(短期譲渡所得)の税金がかかります(いずれも、譲渡所得税＋住民税)。なお、所有10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の特例が認められています。
　譲渡所得があった場合も焦る必要はありません。もし、譲渡所得が3,000万円以内なら、確定申告で「3,000万円の特別控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除)」を利用しましょう。これは、マイホーム売却に限り譲渡所得から無条件で3,000万円を控除できる制度。名義人ごとに控除を受けられるので、たとえば夫婦共有名義なら最大6,000万円の譲渡所得まで控除可能という計算になります（ただし、各自の持分の範囲内）。
　また、譲渡所得が3,000万円以上の場合も、確定申告で一定条件を満たせば「買い換え特例(特定の居住用財産の買い換えの特例)」が利用できます。ただし、これは次の譲渡までの課税繰り延べ措置。また、ローン残債の返済分などは除外されるのでご注意を。
　いずれの特例も住宅ローン控除と併用できないので、申告時にはその損得も考える必要がありそうです。詳細は税務署や金融機関、不動産会社などでご確認ください。